2024년 상반기 역전세와 깡통전세 예측 | 이기는 재테크

역전세와 깡통전세는 전세 가격이 집값보다 높아서 집주인이 세입자에게 돌려줄 수 없는 상황을 말합니다. 이런 상황이 발생하면 세입자는 전세금을 돌려받지 못할 수도 있고 집주인은 집을 포기해야 할 수도 있습니다. 그래서 전세를 들어가거나 집을 팔려고 하는 분들은 이런 위험을 잘 인식하고 대비해야 합니다.

 

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역전세와 깡통전세 최다 발원지

 

역전세와 깡통전세가 많이 발생할 곳은 수도권의 아파트입니다. 왜냐하면 수도권의 아파트는 전세 가격이 많이 떨어졌기 때문입니다.

 

전세 가격이 떨어지면 집값과 전세 가격의 갭이 커지고 갭투자를 하는 사람들이 자본이 많이 들어가니까 갭 투자하기가 쉽지 않습니다. 그래서 수요가 줄어들고 집값도 떨어질 가능성이 높습니다.

 

내년에 만기가 되는 전세의 60% 가량이 역전세 대상입니다. 다시말해 110만 가구 중 65만 4호가 역전세입니다. 이 중 아파트의 비중은 66.8% 이고 수도권의 비중은 63.8% 입니다.

 

평균적으로 집주인은 전세금의 20% 가량을 돌려줘야 합니다. 예를 들어 4억짜리 집에 3억 5천에 전세를 내줬는데 지금은 2억 8천까지 떨어졌다면 집주인은 7천만 원 정도를 보태서 돌려줘야 합니다.

 

깡통전세는 전세금이 집값보다 더 비싸서 집을 팔아도 전세금을 돌려줄 수 없는 상황입니다. 이런 상황은 10% 차지합니다. 즉, 110만 가구 중 11만 가구가 깡통전세입니다.

 

이 중 아파트의 비중은 78.6% 이고 수도권의 비중은 76.4% 입니다. 평균적으로 집주인은 차익의 2,345만원 정도를 보태서 돌려줘야 합니다. 예를 들어 4억짜리 집에 4억 5천에 전세를 내줬는데 지금은 3억까지 떨어졌다면 집주인은 1억 5천만 원 정도를 보태서 돌려줘야 합니다.

 

역전세와 깡통전세 영향

 

세입자 입장에서는 전세금을 돌려받지 못하는 위험이 있습니다. 그래서 전세를 들어갈 때는 반드시 전세보증보험을 들어야 합니다. 전세보증보험은 세입자가 일정 금액을 내면 정부나 금융 기관이 전세금을 보증해 줍니다.

 

만약 집주인이 전세금을 돌려주지 못하면 보험 회사가 세입자에게 먼저 돌려주고 집주인과 정산합니다. 전세보증보험료는 조금 비싸지만 전세금을 잃는 것보다는 낫습니다.

 

집주인 입장에서는 집을 팔거나 전세를 재계약하기가 어렵습니다. 그래서 집을 포기하거나 역월세를 하는 경우가 있습니다. 역월세는 집주인이 세입자에게 월세를 주는 것입니다.

 

예를 들어 4억짜리 집에 3억 5천에 전세를 내줬는데 지금은 3억까지 떨어졌다면 집주인은 세입자에게 월 50만 원 정도를 주면서 전세 계약을 유지하는 것입니다. 이렇게 하면 세입자가 나가지 않고 집주인은 돈을 보태서 돌려줄 필요가 없습니다. 하지만 이것도 장기적으로는 손해입니다.

 

마치며

 

역전세와 깡통전세는 전세 가격이 떨어지면서 발생하는 현상입니다. 이런 현상은 수도권의 아파트에 많이 몰려 있습니다. 역전세와 깡통전세는 세입자와 집주인 모두에게 불리합니다. 그래서 전세를 들어가거나 집을 팔려고 하는 분들은 이런 위험을 잘 인식하고 대비해야 합니다. 전세보증보험을 들거나 매매 가격과 전세 가격의 갭을 적절하게 조절하는 것이 좋습니다.